Inadimplência Condominial
Veja o que pode ser feito nesse caso.
LEGISLAÇÃO
• É de responsabilidade do síndico a cobrança das dívidas condominiais, conforme prevê o artigo 1.348 do Código Civil.
• As cobranças são realizadas de forma judicial ou extrajudicial.
• O CPC/2015 incluiu as despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais, permitindo que nas cobranças judiciais sejam feitas por Ação de Execução de Título Extrajudicial (artigo 784 do CPC).
PROBLEMAS DECORRENTES DA INADIMPLÊNCIA
Déficit Orçamentário
Aumento da taxa condominial
Conflitos e desgastes internos nas cobranças condominiais
Possível cobrança judicial, o que gera gastos com advogado e custas judiciais
ESTRATÉGIAS PARA REDUÇÃO DA INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL
Definir régua de cobrança pelo síndico, como exemplo o envio de lembretes com a data do vencimento do boleto
Canal aberto de comunicação
Estabelecer estratégias para redução da cota de condomínio, como exemplo renegociação com fornecedores
Conscientização dos moradores, reforçando o pagamento através de grupos do whatsapp ou por e-mail
Utilizar DDA (Débito Direto Autorizado), permitindo o envio dos boletos diretamente para conta corrente
Contratação de um advogado de cobrança para fechamento de Acordos Extrajudiciais e atuação nas demandas judiciais
COMO E QUANDO EXECUTAR DÍVIDA DE CONDOMÍNIO
• Definir em Assembleia e registrar em Ata a partir de quanto tempo de atraso e em qual quantidade as cotas poderão ser cobradas por vias judiciais (geralmente é 90 dias).
• Ajuizar Ação de Execução Extrajudicial contra o condômino inadimplente, contendo as cotas em atraso atualizadas.
OS RISCOS DO CONDÔMINO INADIMPLENTE
• O condômino poderá ter os bens penhorados, incluindo o próprio imóvel;
• Pagamento de juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor do débito;
• Arcar com os honorários advocatícios do condomínio;
• Bloqueio da conta bancária;
• Nome inserido no SPC e/ou SERASA.
• Proibição de votar em Assembleia
PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA CONDOMINIAL
• A prescrição da dívida condominial é um tema que causa diversas discussões, porém segundo o STJ afirma que o prazo é de 5 anos.
• O Código Civil, no artigo 206, define que prescreve em 5 anos, “I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
• A parceria entre gestor e condôminos é a melhor maneira de evitar altos índices de inadimplência em condomínios. • O síndico não pode aplicar penalidades além das que estão previstas por lei e na convenção condominial para os proprietários em dívida. • O ideal é aplicar as boas práticas citadas para evitar atrasos de pagamento, o que garante as chances de sucesso no combate à inadimplência serão maiores. • A importância de contratar um advogado para cobrança dos inadimplentes visando Acordos Extrajudiciais e atuação nos processos judiciais.
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Débora Souza de Oliveira deboraoliveira.advocacia@gmail.com
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